Achat d’une maison

Achat d'une maison Achat d'une maison

L’achat d’une propriété implique généralement trois étapes:

1. L’offre d’achat
Vous devez présenter une offre d’achat au vendeur. Cette offre contient vos conditions pour l’achat de sa propriété, la plus évidente étant le prix. Le vendeur pourra soit rejeter votre offre ou vous en proposer une nouvelle.

2. La promesse d’achat
Une fois acceptée par le vendeur, l’offre d’achat devient une promesse d’achat. Les conditions qui y sont prévues ne peuvent alors plus faire l’objet de négociations. La signature d’une promesse d’achat ne signifie pas que vous êtes désormais propriétaire.

3. La signature de l’acte de vente
Pour devenir officiellement propriétaire, vous devrez signer l’acte de vente. Ce n’est qu’à ce moment que le transfert de propriété est réalisé.

Votre notaire vous conseillera sur les clauses à inscrire dans l’offre d’achat d’une maison. Notamment, les inclusions, les exclusions, la date de l’achat, la date de l’occupation, l’obligation d’obtenir un certificat de localisation à jour, un loyer négocié si la date de la signature de la vente et la date d’occupation sont différentes, l’inspection par un expert en bâtiment, etc. Si vous achetez un condominium, demandez, en plus, dans votre offre, de vérifier à votre satisfaction les procès-verbaux des réunions des copropriétaires pour au moins les trois dernières années et la déclaration de copropriété ainsi que les règlements.

La promesse d’achat est un document très important, car tout ce qui est écrit dans ladite promesse ne peut plus être renégociée au moment de la vente, à moins que les deux parties soient d’accord pour la modifier. Si l’acheteur ne veut plus acquérir la propriété, le vendeur peut demander devant les tribunaux une indemnité, s’il vend à un prix plus bas. Si le vendeur ne veut plus vendre, l’acheteur peut forcer la vente devant les tribunaux.

L’acheteur qui paie comptant a le choix du notaire, à moins de stipulation contraire dans la promesse. Dès qu’il y a vente, la garantie légale du Code civil du Québec s’applique automatiquement, sans qu’il ne soit nécessaire de le spécifier. Cette garantie comporte deux volets, soit la garantie de qualité (défauts cachés) et la garantie d’un bon titre de propriété.

Votre notaire fera une recherche de titres afin de vous dévoiler les servitudes, hypothèques et autres publications sur l’immeuble que vous achetez. Il vérifie l’identité et la capacité du vendeur. Il vérifie le certificat de localisation, les taxes foncières et généralement il prépare les ajustements. Il vous fera signer un mandat vous expliquant son service juridique.

Pour aider les acheteurs d’une première maison à réunir les sommes nécessaires, agence de Revenu du Canada (www.cra-arc.gc.ca) a mis sur pieds le régime d’accession à la propriété (RAP) où l’on peut utiliser l’argent de son régime enregistré d’épargne retraite (REER) jusqu’à concurrence de vingt-cinq mille dollars (25 000,00$) (50 000,00$ pour un couple) sans devoir payer d’impôt sur ce retrait pour l’investir dans l’achat d’une propriété. Les acheteurs bénéficient généralement de quinze (15) ans pour rembourser le montant retiré de leur REER. La ville de Montréal donne également des subventions dans certains quartiers et selon certaines conditions pour les maisons neuves. Exceptionnellement, les constructeurs d’habitations neuves qui vendent à une personne physique doivent prévoir dans un contrat préliminaire une stipulation par laquelle l’acheteur peut, dans les dix jours, se dédire de la promesse. Lorsque ce contrat préliminaire prévoit une indemnité en cas de dédit, celle-ci ne peut excéder un demi d’un pour cent (0,5%) du prix de vente convenu. Régulièrement, le constructeur d’une habitation neuve aura prévu dans le contrat préliminaire que l’acte de vente sera signé chez le notaire du vendeur.

Si vous empruntez d’une institution financière pour l’achat de la maison, l’acte de prêt hypothécaire doit être signé devant votre notaire. Ce conseiller juridique est impartial et il adopte une approche préventive. Profitez-en pour lui demander conseils pour votre testament, mandat en cas d’inaptitude, convention entre conjoints, et/ou entre actionnaires, et/ou votre société. Si votre mise de fonds pour l’achat de la propriété provient d’un héritage ou d’une donation, il faut le mentionner à votre notaire afin qu’il fasse une mention spéciale lors de l’achat. Si la propriété que vous achetez est votre résidence principale ou secondaire et que vous êtes marié, cette propriété fera partie du patrimoine familial. Dès lors, votre époux (épouse) a droit à une valeur de cette propriété advenant votre décès ou lors d’un divorce. Par contre, si vous achetez et payez au complet cette propriété avant le mariage, il n’y aura pas de tel partage, à moins de stipulation contraire dans votre contrat de mariage.

Pour acheter une maison, il faut une mise de fonds d’au moins vingt pour cent (20%) du prix d’achat, à défaut de quoi, vous devez payer une prime sur votre prêt hypothécaire. Le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (www.cmhc-schl.gc.ca) met à la disposition du futur propriétaire des renseignements et des outils forts intéressants qui permettent d’établir clairement les paiements mensuels qu’il pourra assumer.

N’hésitez pas à consulter votre notaire, c’est lui qui détient l’expertise la plus pertinente en droit immobilier pour résoudre des problèmes qui se posent occasionnellement.